导语：前几年房地产崩盘论和房价30%-50%暴跌的预期和猜想都一一落空，却导致中国千万许购房者痛失购房最佳时机。

自2010年中央实施最严厉房地产调控政策开始，“谢国忠的房价暴跌论”一直未消停过，什么2011年房价暴跌30%以上，后又说2012年房价暴跌50%以上，再又说房价暴跌30%。

还有“牛刀的房价大跌论和房地产泡沫破裂论”也是一直未停止过，什么房价断崖式大跌，什么房价一直狂泄，什么房价暴跌来临，什么楼市泡沫破裂。

2012年8月份，一股中国房地产崩盘论歪风邪气正侵入市场，什么“叶檀的全球房地产软性崩盘”，“牛刀的房地产下半年破裂”，牛刀立贴为证，今年9月不算，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。

有报告称：2020年中国房价将从5500元下跌到4000元。民间经济研究组织“2012经济研究小组”报告称，从2012年到2020年，房地产行业将经历软着陆，发展的规模将得到有效控制。

从2012-2020年，中国每平方米房价将经历从5500元到4000元的下跌，之后，房价缓慢回升，回复到4800元的水平。我认为，这样的报告估计毫无参考与利用的价值。

一是如果房价下降到4000元，银行是否吃得消？二是地价成本都平均4000元/平方米，开发商怎么会赔钱卖房？三是中国经济是否吃得消，涉及60个相关产业的房地产一旦不行了。四是地方政府所谓的土地财政估计要崩溃了，保障房与地方债务的任务如何完成？

笔者认为,房地产崩盘论简直太荒谬,找不到任何客观的科学根据和数据的依据,除了危言耸听之外,根本不存在什么合理的建议和意见他们再次预言房地产即将崩盘，房地产即将破裂。

让人意想不到的是一直以“唱衰中国楼市和坚持中国房价暴跌论”的谢国忠今年9月份竟然破天荒承认说：“自己未看空中国楼市，一线城市某地段房子保值”，这可真是让人大跌眼镜。

叶檀的全球房地产软性崩盘根据无非是房价上涨到极限与货币泡沫破裂及拿香港楼市等其他国家的房地产比较，说全球房地产软性崩盘，简直是荒谬之极。显然，取这样的标题企图是吸引眼球，炒作市场关注度。

中国政府一直在调整房地产市场，目的的长期健康有序发展，不是消灭房地产。譬如，截止到9月17日，60个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。

房屋销售和土地价格等一些先导性指标显示楼市已经开始触底回升，尤其是房屋销售量大幅回升。

另外，保障房的目标不是降房价，与房产税的功能一样，在于解决更多人的住房问题。但是，保障房受到资金和土地及生产能力多个方面限制，根本无法在短暂时间之内完成。

况且，中国政府公布的3600万套保障房数据随时会调整，仅仅是一个估计的数据。另外是中国目前的通胀率才2%，根本不是4.9%，负利率已经转正。

中国楼市房价上涨十年根源：一是货币超发，中国增加500%。二是土地制度。地价上涨500%。三是商品房预售制。用购房者的钱盖房。四是通货膨胀与GDP10%增长，稳增长，房地产受益大。五是房贷按揭制度。银行给钱，投资投机炒房盛行。六是供求失衡。土地供应出现阶段性短缺，商品房与保障房供应不平衡。

房产税开征目的“降房价论”简直太荒谬，鼓吹房产税能降房价太荒谬太离谱。按照去年年底财政部对房产税改革的目的解释，个人住房恢复房产税的目的有四方面：一是调节居民收入和财富分配。二是健全地方税体系。三是促进经济结构调整及土地集约利用。四是引导个人合理住房消费。

毫无疑问，房产税能抑制房价不靠谱：一是房产税不是抑制房价最好的政策。二是房产税开征的目的不是降房价。三是房产税只会增加持有者成本再转移到下一个购房者，推高房价。

四是房产税暂时影响房价预期，但是长期根本无法消除房价上涨。五是决定房价上涨的主要原因是土地制度和金融政策及供求关系等税费收入分配。

中国又是一个楼市黄金十年,上一个楼市黄金十年（2001-2010）未结束。相反，下一个楼市黄金十年（2010-2020）将来临。

一是城市化的推动力不可忽略。二是货币继续超发是可以预见的。三是GDP增长去年9%以上，未来八年依然是8%-10%。四是土地制度与商品房预售制度不会取消，但会改善，供求不平衡依然存在。

房地产行业在未来二三十年内仍有一定的发展空间，一是本轮国家宏观调控的重点在基础设施投建上。目前经济能否站稳回暖还是得看投资。制造业疲软，房地产在调控，所以国家宏观调控的重点应该在基础设施的投建上。

二是此轮调控结果显著。国家对房地产的调控不是第一次。但这一轮调控从2010年5月份至今，可以说是最长的。而此轮调控的结果也是显著的。房地产开发投资增长率从2010年的38.2%到今年的10.3%，总体回落了26.96%。

三是人口拐点已到，房地产购买力驱动不足的观点缺乏科学根据。人口增长对于房地产前景起着决定性的影响，这样的观点，所以认为“房地产行业的好日子已经到头了。”是站不脚的。

四是从城市化的角度来看，房地产仍有不小的空间。目前，中国城市化率才达到51%，人口向东部聚集的趋势仍在进行。

而从人口结构来说，2008年，中国小学毛入学率达到了99%，而大学毛入学率达到了23%。2008年，上小学的这一代人群将以极大的比例在2020年左右进入大学完成高等教育，而这一人群财富创造高峰期在2030年-2050年。房地产好日子没到头，再火20年没问题。

明年3月楼市回暖,房价向上小幅上涨。一是供求关系发生逆转,新开工面积下降。二是房企资金相对宽松,融资渠成本下降。三是最严厉房地产调控今年年底收官,市场回暖加快。

四是地方投资近20万亿发挥影响力,拉动投资和需求.五是限购限价限贷政策逐渐退出,房产税难大范围扩大试点。

因此，2013年中国房价全面上涨。一是全国主要重点城市住宅库存大降,新增商品房供应和土地供应缓慢,市场供应缺口巨大。二是房地产调控由严厉转向微调再进入维稳,今年年内调控将进一步放松,特别是货币政策和税费政策及限购限价政策调整。三是购买力需求爆发反弹,提前买房主力不仅是首次刚需,改善需求将随时爆发。

谢逸枫，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长。

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